Ariane Coutinho, Assistente Jurídico – CCGD Advocacia (arianecoutinho@ccgd.adv.br)
Aspectos Legais para garantir uma Gestão Eficiente de Condomínios
Os condomínios possuem uma natureza jurídica complexa, sendo considerados entes de personalidade sui generis. Embora compartilhem semelhanças com associações civis, possuem características próprias, regulamentadas pela Lei nº 4.591/1964 e pelo Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002).
Para construtoras e administradores, é essencial entender que o condomínio por vezes é equiparado a uma pessoa jurídica de direito privado, com capacidade postulatória, ou seja, apto a atuar em processos judiciais. A prática de criar o condomínio e registrá-lo no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ) antes mesmo da conclusão das obras do imóvel é comum e estratégica, permitindo que todas as atividades jurídicas e comerciais sejam concentradas na do condomínio desde o início.
O primeiro passo para uma administração eficiente é a elaboração da Convenção Condominial. Esse documento fundante, registrado em cartório, define as características básicas do imóvel, as regras para uso das áreas comuns, formas de contribuição, eleição de síndico e conselhos e as condições para alterações na própria Convenção e no Regimento Interno, que é um documento auxiliar mas de suma importância para definir as regras de uso e boa convivência entre os condôminos.
Após o registro da Convenção e a obtenção do CNPJ, o Condomínio está oficialmente constituído e, através do seu síndico, está apto a assumir obrigações, inclusive contratualmente, e reivindicar direitos.
Por conseguinte, evitar confusões e conflitos é crucial para o empreendimento, para a gestão e para a harmoniosa convivência entre os condôminos. Dessa forma, são medidas essenciais para uma administração condominial eficiente: manter a Convenção e o Regimento Interno atualizados, visando evitar conflitos por casos omissos; elaborar contratos claros com prestadores de serviços, inibindo possíveis problemas de ordem trabalhista; registrar adequadamente as atas das assembleias e terceirizar a cobrança de inadimplentes, por meio de cobranças extrajudiciais e judiciais.
Com essas práticas, é possível minimizar disputas e assegurar uma gestão tranquila, além de garantir que os condôminos possam viver melhor.
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