Primeiramente, convém desmistificar que terreno de marinha não significa que o terreno é propriamente da Marinha. Na verdade, terreno de marinha se refere a bem público, imóvel integrante do patrimônio da União.
Tais terrenos, estão previstos em lei desde a época colonial para proteção da costa, quando das capitanias hereditárias.
Serão considerados terrenos de marinha, aqueles situados considerando a média das marés altas (ano 1831), medindo 33 metros em direção ao continente de frente pro mar, bem como, rios e lagoas e os que contornam as ilhas até onde se sinta influência da maré, com oscilação periódica de 5 centímetros em qualquer época do ano em suas margens.
Se o imóvel se localiza nesta área, que também pode ser verificada junto à Secretaria de Patrimônio da União, pode se submeter a dois regimes: aforamento ou ocupação.
Aforamento ou enfiteuse é uma das formas que a União tem se utilização de seus bens imóveis, podendo os mesmos serem ocupados, alugados, cedidos gratuitamente, sob regime de concessão de direito real de uso resolúvel, permissão, concessão de uso especial de moradia, alienado etc.
O Código Civil de 2002 proibiu novas enfiteuses entre particulares, mas a administrativa, como esta que tratamos no presente artigo, ainda vigora.
No regime de ocupação, há permissão precária da União para particulares usarem o imóvel, ato administrativo que pode ser resolúvel a qualquer tempo, tanto que não se “compra” o terreno, somente adquirindo o direito de uso. Caberá taxa de ocupação de 2%, bem como, possíveis isenções também, a se verificar.
No primeiro, haverá incidência de duas cobranças: laudêmio de 5% do valor do imóvel e do foro de 0,6% como pensão anual. Laudêmio será cobrado como compensação financeira, ou indenização, por não exercer direito de preferência no caso de transmissão onerosa, ou seja, atribuição do domínio útil do imóvel para outrem. Ou seja, não tem caráter de tributo, a União aufere nestes casos, receita patrimonial e caso não haja o pagamento do débito, acarretará a inscrição na dívida ativa não tributária.
Normalmente, quem paga é o vendedor, como dispõe a lei inclusive, mas pode ser convencionado que o comprador assuma.
Ainda, existem hipóteses de isenção do laudêmio, como nos casos de doação e herança ou remição de foro e importante salientar a incidência do imposto de propriedade territorial urbano e imposto de transmissão de bens imóveis.
Estes imóveis devem possuir o RIP (registro imobiliário patrimonial) e para aquisições, construções existem regras específicas a serem apuradas junto à SPU, além da CAT (certidão autorizativa de transferência).
Portanto, recomenda-se assessoria jurídica especializada para operações com imóveis que integrem terreno de marinha.
Por fim, há uma Emenda Constitucional de nº 3/2022 sobre a transferência de terrenos de marinha para Estados, Municípios e particulares; o que vem gerando polêmica sobre o assunto ao apontar a possível privatização das praias. Qual sua opinião?
Se tiver dúvidas sobre nosso artigo ou quiser conversar a respeito, entre em contato conosco: contato@camaraenagib.adv.br
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