A lei nº 14.711/23, que foi sancionada no final do mês de outubro e com a flexibilização das regras de garantias, estimula o crédito imobiliário diante do aumento de possibilidades de crédito, reduzindo assim, as taxas de juros e para instituições financeiras, representa redução de custo operacional e o menor risco de inadimplência com a fácil retomada da garantia. Por fim, também aumentaria a concorrência no mercado.
Ainda, estabelece novas regras para a garantia dada em empréstimos, como hipotecas ou alienações fiduciárias e expande o acesso ao home equity (empréstimo com imóvel dado como garantia) no Brasil no longo prazo.
A verdade é que nosso País não possui números favoráveis no que se refere à recuperação judicial de garantias, o que interfere diretamente nos cálculos sobre o pagamento do valor emprestado pelos bancos.
Devedores conseguem adiar o pagamento e se eximirem da cobrança da dívida evitando intimações, o que torna a concessão de crédito onerosa para as instituições bancárias a fim de reverter a inadimplência.
Neste sentido, a alteração é vista como importante iniciativa para viabilizar maior segurança e celeridade, evitando decisões judiciais requisitando localização do devedor e indicação de novos bens diante de inúmeras tentativas frustradas de execução.
Confira as três principais alterações:
O mesmo bem como garantia para mais de um empréstimo
Anteriormente, um imóvel poderia servir de garantia para um único empréstimo, agora, o bem pode ser garantia até que seu valor total fique comprometido; ou seja, o imóvel pode servir como garantia para mais de um empréstimo, de bancos diferentes.
Ainda, a possibilidade de redução do saldo devedor de um empréstimo autorizando novas operações com a mesma garantia, o que permite ao devedor contratar nova operação com o mesmo credor da alienação fiduciária original, dentro do limite do que resta da garantia da operação inicial, o que tem se nominado como alienação fiduciária recarregável.
Além disso, a possibilidade da execução extrajudicial da hipoteca, de forma similar à execução ligada à alienação fiduciária de imóvel dado em garantia.
Intimação eletrônica no caso de protesto para iniciar a execução de dívidas
Viabilidade de recuperação de crédito em Cartórios, através do envio de intimação ao devedor, via whatsapp, pelo Cartório de Protesto, para cobrança de dívida não paga; propiciando inclusive, caso haja autorização do credor, que o tabelião proponha medidas, como desconto ou acordos entre credor e devedor, para garantir a renegociação do débito.
A intimação se dará como cumprida, com a confirmação de recebimento da plataforma eletrônica, incentivando a solução consensual dos conflitos.
Criação do agente de garantia
Constituído pelos credores e atuará em prol destes, registrando o gravame do bem, gerenciando-os e executando a garantia, seja de forma extra ou judicial.
Há também a possibilidade da contratação de um agente ou serviço especializado de garantia, que ficará a cargo de instituições gestoras de garantias (IGGs) – pessoas jurídicas de direito privado cujo funcionamento dependerá de autorização do Banco Central a partir de critérios definidos pelo Comitê Monetário Nacional.
Esse agente ou serviço, pode assessorar o credor e contribuir com os trâmites na localização e excussão de bens dos devedores.
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