Hoje tratamos de um contrato de compra e venda verbal, onde o vendedor desistiu do negócio e teve receio da possibilidade de o comprador ingressar com ação de reconhecimento do acordado buscando indenização pelo descumprimento do contrato.
Primeiramente: é possível contrato de compra e venda de imóvel verbal?
Sim, é admitida a forma livre na celebração de contratos, considerando a manifestação verbal como vontade, logo, permitindo a promessa verbal de compra e venda, que vincularia as partes ao cumprimento das obrigações acordadas na negociação, baseando-se nas provas (documental e testemunhal) que atestam as tratativas verbais de compra e venda do imóvel em discussão e o pagamento do preço inicialmente ajustado.
Diferente seria, se fosse compromisso de compra e venda.
Mas outra pergunta que pode surgir é: o vendedor poderia desistir da venda do imóvel? E aí está o cerne da questão, não havendo previsão contratual para tanto, de que forma se daria essa desistência?
Assim, surge a possibilidade de buscar danos morais caso haja prejuízo para o comprador.
Demonstrado está, portanto, que o contrato de compra e venda não pode ser banalizado, como um documento qualquer, pelo contrário, recomenda-se que seja elaborado por profissional especializado e que fará constar todas as particularidades do caso concreto atendendo às necessidades das partes. Contrato de compra e venda é fundamental tanto para compradores quanto para vendedores pois garantem a proteção das partes, oferecendo clareza, prevenindo conflitos, assegurando a execução do acordo e proporcionando segurança jurídica.
Preço, prazos, condições de pagamento, descrição do produto ou serviço, garantias e responsabilidades de cada parte, informações do imóvel a ser adquirido, os deveres e direitos do comprador e do vendedor, e as cláusulas sobre a desistência da compra ou venda, se as arras serão confirmatórias ou penitenciais; são algumas das previsões que observaremos dos contratos. Além disso, as partes evitam mal-entendidos, as expectativas são definidas de forma clara e detalhada no contrato, criando menos brechas para controvérsias.
Se ambas as partes concordarem com a desistência, pode se formalizar neste sentido.
Por fim, importante salientar que imóveis com valor acima de 30 salários mínimos, exigem a escritura pública e registro para transferência da propriedade, ou seja, há previsão legal da compra e venda de imóvel na forma escrita, o que não impede o reconhecimento da efetiva existência de negócio celebrado na forma verbal.
Enquanto um contrato verbal é firmado apenas por meio de um acordo verbal entre as partes, um contrato por escrito é formalizado por meio de um documento escrito, trazendo maior segurança, validade legal e proteção aos envolvidos na transação, portanto, é sempre recomendável optar por um contrato por escrito, principalmente em transações de maior complexidade ou valor significativo, para garantir maior proteção e clareza dos direitos e obrigações das partes.
Enfim, embora um contrato verbal possa ser considerado válido em alguns casos, a efetividade desse tipo de contrato pode ser mais complexa devido à falta de evidências que comprovem as tratativas de maneira esmiuçada e específica, além disso, geralmente depende da confiança mútua entre as partes envolvidas e pode ser difícil provar as condições acordadas caso haja um litígio no futuro.
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