A maior enchente já registrada no Rio Grande do Sul gera efeitos além dos impactos ambientais, sociais, emocionais; como a readequação à nova realidade imposta para muitos em relação aos seus lares, seja como proprietário ou inquilino, tanto que hoje, há um déficit habitacional gerando dificuldade até para encontrar imóveis para alugar.
Como já visto em outros acontecimentos como nas enchentes registradas costumeiramente na região serrana do Rio de Janeiro ou em São Vicente (São Paulo), questionamentos surgem sobre a necessidade de analisar como ficam contratos de locação em relação aos imóveis localizados nestas áreas, após as tragédias e em face da legislação existente.
Primeiramente, abordando as locações precisamos verificar os contratos firmados. A lei estipula obrigações ao locador e ao locatário. Neste sentido, o locador é obrigado a manter o imóvel em condições de habitabilidade, ou seja, eventuais reparos que o imóvel necessitar seriam de responsabilidade do proprietário, que não poderia cobrar do morador.
À primeira vista, o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado, mas é preciso analisar o caso concreto diante de particularidades.
Por exemplo, pode se indagar acerca da localização do imóvel, se o imóvel é regular, se construído em área de risco. Pode se indagar a quem cabe a responsabilidade patrimonial considerando-se quem deu causa. Se a casa ficou inabitável o proprietário não poderá cobrar o aluguel do morador e, inclusive, existe a possibilidade de colocar fim ao contrato.
Já se o imóvel foi afetado, mas com alguns reparos puder ser habitado novamente, as partes envolvidas no contrato podem conversar para chegar a um acordo. Se o morador tiver a intenção de voltar a ocupar o imóvel, pode negociar um valor de aluguel diferenciado ou até a interrupção da cobrança temporariamente.
Portanto, por se tratar de contrato que pode ser negociado, essa é uma decisão que pode ser tomada entre o locador e o locatário, a depender de cada caso e de cada situação, podendo ser acordada a suspensão, resolução, a depender das partes e caso não haja consenso, recorrer ao Judiciário.
Quantos aos imóveis que são financiados, há necessidade de se atentar para a existência de seguro habitacional para acioná-lo e obter a cobertura. Da mesma forma, caso no contrato de locação haja previsão de contratação de seguro, verificando a apólice; contudo, em alguns deles há exclusão de cobertura em casos de decretação de calamidade pública, como no caso do Rio Grande do Sul.
Importante lembrar ainda, que as cotas condominiais continuam sendo cobradas e devidas.
O fato é que haverá as mais diversas circunstâncias, de modo que é difícil aplicar uma regra geral pois nosso ordenamento não traz soluções específicas para todas as hipóteses em que se verificam os efeitos trazidos pela calamidade sobre as locações, sendo necessário um esforço hermenêutico, bem como uma interpretação integrativa da normativa.
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