O ganho de capital é a diferença entre o valor de compra do imóvel e o valor da venda. Exemplo: se o proprietário comprou um imóvel por R$ 100 mil e depois vendeu por R$ 300 mil, o ganho de capital foi de R$ 200 mil.
Pelas regras tradicionais, a atualização do valor do imóvel é feita somente no momento da venda.
Agora, com a nova lei, o contribuinte poderá atualizar até 16 de dezembro o valor de seu imóvel e já recolher o imposto devido.
Pelas regras tradicionais, as alíquotas variam de 15% a 22,5% para as pessoas físicas, dependendo do valor do imóvel. Veja abaixo:
As empresas, por sua vez, estão sujeitas, ainda, a um IR 15%, que pode contemplar um adicional de 10% dependendo do porte da companhia, além de uma taxação de 9% pela CSLL.
De acordo com as regras estabelecidas na lei sancionada nesta semana:
Mas como isso funcionará?
Trata-se de uma oportunidade para pessoas físicas e jurídicas atualizarem o valor de seus imóveis ao preço de mercado, com tributação reduzida, onde o prazo para pagar imposto vai até 16 de dezembro; propriedades no exterior poderão se incluídas.
Interessados deverão apresentar a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), disponível no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal.
A nova lei também traz regras para ajuste do valor pago no IR sobre ganhos de capital considerando o prazo de venda do imóvel.
Quem vender o imóvel em até 36 meses (três anos), não somente terá de pagar a alíquota normal do IR sobre ganhos de capital, mas também perderá, caso tenha feito a atualização, o imposto pago em 2024.
Assim, as vantagens seriam indicadas para quem planeja manter o imóvel por um longo período. Já para vendas em curto prazo, especialmente para pessoas físicas, o custo adicional da atualização no valor de imóveis pode não ser vantajoso.
É importante ressaltar que quanto menor o prazo para a venda, maior será o custo tributário da operação.
Além disso, no caso de alienação de bens imóveis antes de decorridos 15 anos contados da data da atualização, deverá ser apurado o ganho de capital proporcional e pagos os impostos incidentes sobre esse ganho. Esse detalhe é crucial para quem planeja vender o imóvel em um prazo curto pois estabelece um período de espera de no mínimo 15 anos para o aproveitamento total das vantagens fiscais.
Caso o imóvel atualizado seja alienado antes de decorridos 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido desde a atualização. Para vendas entre três anos e 15 anos, poderá ser aproveitado parte do imposto pago na atualização de 2024 para deduzir no valor devido. O percentual começa em 0% para alienações ocorridas até 36 meses e aumenta gradualmente até 100% após 180 meses.
A atualização não é vantajosa para quem pretende vender um imóvel residencial e usar o dinheiro para comprar outro em até 180 dias. Nesse caso, há isenção de Imposto de Renda sobre ganhos de capital. Esse benefício pode ser utilizado uma vez a cada cinco anos.
A atualização também não vale a pena para pessoas físicas que possuem um único imóvel e o vendem por até R$ 440 mil. Neste caso, também há isenção, desde que o contribuinte não tenha efetuado, nos cinco anos anteriores, alienação de outro imóvel.
Pode ser vantajosa para pessoas físicas e jurídicas que tenham ativos com custo de aquisição muito defasado em relação ao valor de mercado, e que não tenham planos de venda nos curto e médio prazos.
Mas no fim das contas, é difícil dizer para quem é vantajosa, neste momento, a atualização do valor dos imóveis, pois isso vai depender de cada caso. Fatores como a data de aquisição dos imóveis vão influenciar a decisão, assim como o momento em que o proprietário desejar vender o imóvel. Para os contribuintes interessados, a RFB orienta que avaliem com atenção antes de optarem pela atualização, que é definitiva e irretratável.
Por fim, também poderão ser atualizados imóveis no Brasil e no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex). Caso os imóveis façam parte de entidades controladas no exterior e bens de trust também podem ser atualizados, desde que a pessoa física seja responsável pela declaração desses bens.
Se tiver dúvidas sobre nosso artigo ou quiser conversar a respeito, entre em contato conosco: contato@camaraenagib.adv.br ou https://camaraenagib.adv.br/
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